Czy zakup nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie to dobra inwestycja długoterminowa?
Dotychczas zakup nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie dla celów najmu wydawał się doskonałą formą zainwestowania wolnych środków finansowych. Tak niestety nie jest teraz. Wynika to
z przynajmniej kilku zmian, jakie daje się zidentyfikować na krakowskim rynku nieruchomości,
ale i w mentalności krakowskich studentów. Te najważniejsze zostaną przedstawione poniżej.
W Krakowie mieszkania są drogie, a czynsze niskie i na podobnym poziomie od kilku lat
Opłacalność zakupu mieszkania dla późniejszego najmu w Krakowie jest obecnie niska, z uwagi na to, że ceny mieszkań są wysokie. Czynsz zaś dla właścicieli mieszkań od wielu lat utrzymuje się na podobnym i niestety względnie niskim poziomie (w stosunku do wartości mieszkania). Kupując mieszkanie o metrażu 45-50 m 2
w standardzie średnim, poza ścisłym Centrum miasta inwestor musi i tak zapłacić za nie około
300 -350 000,00 PLN. Z takiego mieszkania uzyska maksymalnie 1200-1400,00 PLN czynszu miesięcznie. Jeśli uwzględnimy, że właściciel będzie ponosił w czasie najmu incydentalne koszty remontów, napraw, doposażenia mieszkania, może okazać się, że z najmu uzyska w rzeczywistości miesięcznie jeszcze mniej (około 1100,00 PLN). Tak, więc dopiero po 20-30 latach udaje się z najmu odzyskać środki finansowe wyłożone na zakup tej nieruchomości mieszkaniowej. Okres zwrotu przy takiej inwestycji jest bardzo długi. To zdecydowanie przesądza o braku jej atrakcyjności.
Wynajmujących studentów jest mniej, a mają za to wyższe wymagania, Właściciele mieszkań wydają coraz więcej
Niekorzystna sytuacja na krakowskim rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych wynika również z tego, że obecnie jest w Krakowie mniej osób studiujących niż wcześniej. Obecnie studiujący to tzw. „dzieci z niżu demograficznego”. Mniejszy jest popyt na najem pokoi przez studentów, zatem cena najmu pokoju od lat w danym standardzie, lokalizacji utrzymuje się na podobnym poziomie. Jeśli zaś studenci wynajmują mieszkania, mają coraz wyższe wymagania w zakresie doposażenia mieszkania, standardu niż dawniej. Właściciele mieszkań obecnie wydają znacznie więcej niż kiedyś, by utrzymać mieszkanie na dobrym poziomie i sprostać oczekiwaniom najemców.
Zmienia się model studiowania, ze znalezieniem lokatorów do mieszkania w Krakowie może być jeszcze trudniej
W perspektywie przyszłości właściciele mieszkań w Krakowie mogą mieć jeszcze poważniejszy problem
z wynajem mieszkania w dobrej cenie niż dotychczas. Zmienia się model studiowania. Coraz więcej maturzystów woli rozpocząć od razu pracę zawodową na etacie (zdobywać zawczasu doświadczenie), mieszkać w rodzinnym domu, a studiować niestacjonarnie. Na zajęcia preferowane jest coraz bardziej przyjeżdżanie własnym samochodem albo mieszkanie jedynie w weekendy w miejscowych hostelach. Jeśli ten trend się utrzyma, prawdopodobne jest, że zainteresowanie najmem pokoi przez studentów z roku na rok będzie coraz mniejsze. Zacznie się typowa „walka o lokatora”. Możliwy jest scenariusz, że właściciele mieszkań, by je wynająć, będą musieli obniżyć jeszcze bardziej czynsze.
Jak więc widać, sytuacja na rynku najmu mieszkań w Krakowie jest trudna. W przyszłości może być jeszcze gorzej, a właściciele niewykluczone, że będą zmuszeni obniżać jeszcze bardziej czynsze najmu. W świetle tego nabywanie mieszkania w Krakowie dla późniejszego najmu nie jest dobrą inwestycją.
Inne alternatywy inwestycji w nieruchomości
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja w innych miastach. Np. w Olsztynie lub Opolu ceny mieszkań o podobnym metrażu są dużo niższe. Mieszkanie ok. 50 m2 można kupić nawet za 250 tys. zł. i wynająć je nawet za 1 800 zł. Okres zwrotu z takiej inwestycjo to tylko ok.12 lat. Popyt na najem tego typu mieszkania jest tam dużo wyższy, gdyż koniunktura na kupno mieszkania pod wynajem trwa tam dużo krócej niż w Krakowie. Nie trzeba tam kupować niczego nowego i nie musimy tych mieszkań komfortowo wyposażać, gdyż na wszystko i tak jest popyt.