Nowy Rok jest dla wielu ludzi okresem przełomowym. Zaczynają realizować swoje dotychczasowe plany inwestycyjne. Dysponując wolnymi środkami finansowymi, wiele osób decyduję się na zakup własnej nieruchomości mieszkaniowej dla celów późniejszego najmu. Tej postaci inwestycja przez dłuższy okres czasu była szczególnie rekomendowana. Wskazywano, że to doskonała alternatywa na zarobienie środków finansowych oraz zainwestowanie. Obecnie, chcący w ten sposób ulokować wolne środki finansowe, stają przed nie lada dylematem. Mianowicie, w którym polskim mieście najlepiej jest kupić mieszkanie dla późniejszego najmu.
 

 

Jakie kryteria należy uwzględniać w wyborze miasta, w którym najlepiej kupić mieszkanie dla późniejszego zarabiania na najmie?

 

Na pozór mogłoby się wydawać, że należy to zrobić w dużym mieście wojewódzkim –  akademickim, gdzie rzeczywiście mieszkania są najdroższe. Przykładowo taki miastem jest Kraków. W rzeczywistości takie jednak podejście przy wyborze miasta, w którym ma być zakupione mieszkanie, może okazać się błędne, a długofalowo doprowadzić do tak naprawdę zredukowanego zarobku z inwestycji. Czym zatem należy kierować się przy wyborze miasta, w którym zakupiona zostanie nieruchomość? Jeśli ma być ona przeznaczona do najmu, celem zarobku, należy uwzględnić kilka kryteriów:

  • Pierwsze kryterium to sytuacja na danym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Należy zweryfikować, jak duża jest baza nieruchomości mieszkaniowych do najmu, a jakie grono potencjalnych przyszłych najemców. Istotne jest sprawdzenie, jak duża w danym mieście jest baza studentów oraz prognozy dotyczące liczby studentów w perspektywie najbliższych 10 lat.
  • Drugie kryterium to odpłatność za czynsz – istotne jest wiedzieć, jaka jest średnia wysokość czynszu za wynajem mieszkania o metrażu który planujemy kupić, a kolejną wyliczyć, po jakim okresie czasu uda się odzyskać równowartość środków finansowych pierwotnie wydanych na zakup danego mieszkania. Powinniśmy w tym miejscu ustalić jakie typy mieszkań o jakim metrażu i w jakiej cenie dają najlepszy stosunek cena zakupu, do zysku z czynszu najmu.
  • Trzecie kryterium to panujące mody i trendy na danym rynku nieruchomości. Istotne jest wiedzieć, jakich nieruchomości mieszkaniowych najczęściej poszukują potencjalni najemcy w danym mieście. Kluczowe jest to, czy wysokie jest zainteresowanie mieszkaniami w bardzo dobrym standardzie, czy może średnim, a może mieszkaniami bardzo tanimi, niskim standardzie.

 

Analiza opłacalności zakupu nieruchomości mieszkaniowej dla późniejszego najmu w Krakowie i w Katowicach,

Obecnie, mając na względzie powyższe kryteria, warto poddać analizie intratność inwestycji zakupu nieruchomości mieszkaniowej w dwóch wybranych miastach wojewódzkich. Mianowicie w Krakowie i w Katowicach. Analizując rynki nieruchomości tych miast, daje się wyodrębnić dwojakie tendencje.

 

Kraków

 

Mianowicie w  przypadku Krakowa rynek nieruchomości mieszkaniowych wydaje się mocno przesycony. Baza mieszkań do najmu jest wyjątkowo duża, natomiast baza potencjalnych lokatorów pomimo, że również jest duża, to te proporcje wyglądają jednak niekorzystnie. W Kraków od lat inwestują w mieszkania nie tylko Krakusi, ale nawet Ci którzy pochodzą z małych miejscowości, pracują za granicą i kupują pod wynajem, nieruchomości właśnie w Krakowie. Istnieje obawa, że do Krakowa z roku na rok będzie przybywać coraz mniej studentów. Na studiach jest teraz niż demograficzny lat 90-tych. Popularniejsze jest studiowanie na wyższych szkołach w rodzinnych miejscowościach, czy podjęcie bezpośrednio po maturze pracy zarobkowej i studiowanie w trybie zaocznym, co nie wymaga mieszkania w tygodniu w Krakowie na wynajmowanym mieszkaniu. Prognozy na dalszą przyszłość również nie są optymistyczne, ta tendencja będzie się utrzymywała. Już teraz właściciele mieszkań mają problemy z szybkim wynajmem – często udaje się to po kilku miesiącach poszukiwania lokatorów oraz wydaniu coraz większych środków finansowych na płatne ogłoszenia na poczytnych portalach.

Jeśli chodzi o drugie kryterium to również w Krakowie obserwuje się bardzo wysokie płatności za metr kwadratowy nabywanego mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Najczęściej za mieszkanie o metrażu średnio 50 m2 w standardzie średnim trzeba zapłacić od 350 000 zł do 400 000 zł. Natomiast uzyskiwany miesięczny czynsz z takiego mieszkania dla właściciela nie wynosi więcej jak od 1200 zł do 1500 zł. Zatem, bardzo długi jest okres zwrotu z inwestycji zakupu nieruchomości mieszkaniowej dla późniejszego najmu. Potencjalny nabywca mieszkania o wyżej wymienionych parametrach dopiero po średnio dwudziestu kilku latach odzyskuje z uzyskiwanego czynszu najmu równowartość środków finansowych, które pierwotnie musiał wydać na zakup takiego mieszkania.

Jeśli chodzi o trzecie kryterium mody i trendy na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, sytuacja również nie wygląda najlepiej. Mianowicie większość osób w Krakowie zainteresowanych wynajmem mieszkania ma bardzo wysokie wymagania. Przede wszystkim oczekuje wynajmu mieszkania w bardzo wysokim standardzie i stosunkowo nowocześnie urządzonego, jak i kompleksowo wyposażonego. Jeszcze niedawno  właściciele bez większego problemu wynajmowali mieszkania, które miały jedynie standardowe wyposażenie. Obecnie lokatorzy coraz szczęście oczekują, aby mieszkanie na stanie miało zmywarkę, mikrofalówkę czy nawet płytę indukcyjną, a nie gazową. Właściciele mieszkań mają świadomość, że aby ich mieszkania były konkurencyjne, cały czas muszą w  nie inwestować oraz podnosić ich standard, a także unowocześniać wyposażenie. To oznacza coroczne stosunkowo wysokie dodatkowe wydatki na mieszkanie i wydłuża naturalnie okres pełnego zwrotu środków finansowych pierwotnie wydanych na zakup tego mieszkania. Jeśli zaś w Krakowie właściciele mają mieszkania w niskim standardzie i kiepskiej lokalizacji nie mogą niestety liczyć na wysoki czynsz. Takie mieszkania, chociaż mają przykładowo metraż od 40 m2  do 50 m2 są wynajmowane na mało korzystnych dla właścicieli warunkach (uzyskują średnio z nich czynszu dla siebie od 800 zł do 950 zł).

 

Katowice

 

Zdecydowanie pozytywniej prezentuje się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w takich miastach, jak Katowice. Patrząc na wskazane wyżej kryteria, daje się zaobserwować, że po pierwsze rynki nieruchomości mieszkaniowych w tych miastach nie są przesycone –  liczba właścicieli chcących wynająć swoje mieszkania wciąż jest ograniczona, a przybywa tutaj ludzi zainteresowanych wynajmem tych mieszkań.

Po drugie nabywając w Katowicach mieszkanie o metrażu przykładowo 50 m2 zapłacimy zdecydowanie mniej niż w Krakowie. Takie mieszkanie w Katowicach można kupić nawet za 275 000 zł, za to uzyskiwane przez właściciela takiego mieszkania czynsz jest nadal na poziomie stosunkowo wysokim – średnio od 1500 zł do 2200 zł. Zatem w Katowicach okres zwrotu z inwestycji zakupu nieruchomości mieszkaniowej o wyżej wymienionych parametrach dla celów najmu jest zdecydowanie krótszy niż w Krakowie, na pewno poniżej 20 lat, nawet jeżeli kupimy w złej lokalizacji.

Po trzecie w  Katowicach nieco inaczej kształtuje się sytuacja dotycząca preferencji lokatorów. Łatwiej
w Katowicach niż w Krakowie jest wynająć mieszkanie o złym czy średnim standardzie, ograniczonym wyposażeniu w sprzęty, wciąż w bardzo dobrej stawce czynszu najmu.  

Powyższa analiza jednoznacznie przesądza, że pewniejszą inwestycją jest nabycie nieruchomości mieszkaniowej dla celów późniejszego najmu w mniejszych miastach wojewódzkich jak Katowice, aniżeli w Krakowie.