Sprzedaż domu czy mieszkania nie jest łatwą kwestią. Wiąże się z koniecznością zamieszczania ofert sprzedaży na wielu portalach, wykonaniem profesjonalnych zdjęć nieruchomości czy licznymi oględzinami zainteresowanych kupnem. Nic dziwnego, że wiele osób, chcąc zaoszczędzić swój czas i nerwy, decyduje się na skorzystanie z pomocy pośrednika nieruchomości. Z biurem należy podpisać umowę – otwartą lub na wyłączność. Którą jednak wybrać, i co najważniejsze, która zapewni nam sukces i szybszą sprzedaż nieruchomości?

Co odróżnia umowę otwartą od umowy na wyłączność?

Kiedy zdecydujemy się na skorzystanie z pomocy pośrednika, musimy wybrać rodzaj umowy, którą z nim zawrzemy. Może to być umowa na wyłączność, w której nieruchomość reprezentuje tylko jeden pośrednik, i to on zyskuje prawo do prowizji po sprzedaży mieszkania, lub umowa otwarta, którą możemy jednocześnie podpisać z kilkoma agencjami, a prowizję otrzyma ta z nich, która sprzeda nieruchomość.

Motywacja pośrednika kluczem do sprzedaży

Kilka lat temu popularność zyskała pierwsza z wymienionych opcji. Umowa na wyłączność miała zapewnić klientom szczególny poziom zaopiekowania się przez biuro i szybszą sprzedaż mieszkania. Wszystko to dzięki motywacji, którą rzekomo zyskuje biuro zajmujące się sprzedażą w pojedynkę. Czy jednak ten argument ma sens? A może większa motywacja w promowaniu nieruchomości towarzyszy umowom otwartym, ponieważ wynagrodzenie zyskuje agencja, której udało się sprzedać mieszkanie. Konkurowanie biur między sobą jest idealną sytuacją dla sprzedającego, który, korzystając z ich rywalizacji, ma szansę na szybszą sprzedaż mieszkania, może też sprzedać ją sam, bez pośrednika i bez płacenia prowizji.

Podpisanie umowy – kto zyskuje?

Wiele biur nieruchomości promuje umowy na wyłączność, ponieważ zapewnia im to gwarancję pewnego zarobku. Ponadto nie mając konkurencji wśród innych biur, mogą zażądać od kupującego większej prowizji za sprzedaż. Praktycznie mogą stosować stawki zaporowe, nie do przyjęcia dla potencjalnego kupującego. Niestety, coraz częściej dobro pośrednika nieruchomości nazywa się dobrem klienta. Wybierając umowy otwarte, klient ma więcej opcji współpracy z biurami pobierającymi niższą prowizję, jest więc mniejsza szansa na to, że ktoś będzie próbował zedrzeć z niego skórę.

Która umowa zapewnia lepszą promocję?

Jednym z minusów umowy otwartej ma być mniejszy wkład biura zainwestowany w promocję mieszkania. Warto jednak wiedzieć, że najlepsze agencje nieruchomości zapewniają reprezentowanym przez siebie nieruchomościom praktycznie jednakową opiekę, bez względu na to, czy podpisujemy z nimi umowę otwartą, czy na wyłączność. Oznacza to, że w odpowiednim biurze nasza oferta zyska profesjonalne usługi fotograficzne, wirtualną wizytę, rzut i publikację na wszystkich portalach, niezależnie od rodzaju umowy.

Koszty, kary, straty

Umowa na wyłączność to dodatkowe problemy, jeśli dojdzie do jej zerwania. Klient decydujący się na zakończenie współpracy na wyłączność musi nie tylko zwrócić koszty zainwestowane przez biuro w promocję, ale też nierzadko zapłacić karę umowną. Takie problemy nie występują przy umowie otwartej. Można rozwiązać ją w każdej chwili, nie ponosząc żadnych kosztów. To samo dotyczy sytuacji, w której sprzedający sam znalazł kupca – podpisując umowę otwartą, nie ponosimy żadnych strat, podczas gdy przy umowie na wyłączność powinniśmy i tak zapłacić prowizję pośrednikowi, czasami możemy zapłacić zamiast tego jakąś karę umowną.

Więcej ofert – więcej sprzedaży

Wiadomą sprawą jest to, że na korzyść sprzedającego działa ilość ofert o jego nieruchomości zamieszczona w Internecie. Więcej ogłoszeń to więcej wyświetleń, wraz z którymi rosną szanse na znalezienie potencjalnego kupca. Przeciwnicy umów otwartych mówią, że duża ilość ogłoszeń dotyczących jednej nieruchomości budzi podejrzliwość. Warto jednak pamiętać, że większa ilość ogłoszeń powoduje zwiększony ruch wokół oferty i zainteresowanie nią. Poza tym, w przypadku umowy otwartej, sam sprzedający decyduje o tym, jakiej ilości biur powierzy swoją nieruchomość. Ma więc kontrolę nad tym, ile ofert dotyczących jego mieszkania zamieszczanych jest na różnych portalach.

Pomoc pośrednika

Można spotkać się z głosami mówiącymi, że przy umowie otwartej agent nieruchomości nie udzieli sprzedającemu dobrych rad na temat mieszkania, ponieważ klient wykorzysta je do samodzielnej sprzedaży. Dlaczego analogiczna sytuacja miałaby nie wydarzyć się w przypadku umowy na wyłączność? Niezależnie od rodzaju wybranej przez nas umowy, decydujmy się na współpracę z profesjonalnymi pośrednikami, którym praktyki takie jak wyżej wspomniane są obce. Biuro powinno zaopiekować się należycie klientem i nieruchomością niezależnie od tego, czy podpisano umowę otwartą, czy na wyłączność.

Czy umowa jest najważniejsza?

Decydując się na skorzystanie z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości, powinniśmy rozważyć nie tylko rodzaj podpisywanej umowy. Najważniejsze jest to, żeby reprezentujące nas biuro było profesjonalne i doświadczone, a także, żeby rzeczywiście poświęcało czas naszej ofercie. Wybór umowy otwartej, lub na wyłączność, nie pomoże nam w szybkiej sprzedaży mieszkania, jeżeli nasz pośrednik nie zadba należycie o jego promocję.

A prawdziwym dramatem może skończyć się powierzenie do sprzedaży na zasadach wyłączności naszej nieruchomości Pośrednikowi nieudacznikowi lub nawet i dobremu pośrednikowi, ale pracującemu w biurze, którego nie stać na promocję.