Zakup nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie dotychczas był bardzo rekomendowany.  

Potencjalnych inwestorów  przekonywało przede wszystkim to, że Kraków jest dużym, wojewódzkim miastem akademickim, ok. 140 000 studentów, gdzie prężnie rozwijają się również liczne korporacje, zatrudniające obecnie ok. 64 000 ludzi. Do tego Kraków odwiedzają liczni turyści, w 2018 roku było ich ok. 13,5 mln., którym wynajmuje się apartamenty w mieszkaniach pod wynajem krótkoterminowy.  Zatem, jest potencjalnie bardzo szerokie grono ludzi, którzy są zainteresowani najmowaniem tutaj mieszkań dla własnych celów mieszkaniowych.   To jednak przekonanie nie do końca znajduje pokrycie w sytuacji, jaka panuje na krakowskim rynku nieruchomości.  Obecnie, nabycie w Krakowie mieszkania dla późniejszego najmu jest zdecydowanie działaniem bardzo ryzykownym, a na pewno możliwość szybkiego wzbogacenia się, nie jest już tak pewna jak dawniej. Otóż wiedza na w/w tematy była powszechna już od dawna. Od dawna w Krakowie ludzie kupowali mieszkania pod wynajem i to na duża skalę, co doprowadziło do nadwyżki podaży nad popytem na mieszkania pod wynajem.

Kilka typów ryzyka występuje przy transakcji nabycia mieszkania w Krakowie dla późniejszego najmu

Obserwując obecną sytuację na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, daje się zidentyfikować przynajmniej kilka ryzyk związanych z nabyciem w Krakowie mieszkania dla późniejszego najmu.  Ryzyka są następujące:

  • Ryzyko wystąpienia trudności z wynajmowaniem mieszkania i z szybkim znalezieniem nowych i wypłacalny lokatorów na dłuższy czas,
  •  Ryzyko z szybkim odzyskaniem zainwestowanych na starcie środków finansowych na zakup nieruchomości mieszkaniowej,
  • Ryzyko konieczności wydawania na bieżąco własnych dodatkowych środków finansowych celem utrzymania mieszkania w Krakowie, gdy brakuje na niego najemcy,

Każda z wyżej przedstawionych grup ryzyka w transakcji zakupu nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie dla późniejszego najmu zasługuje na szerszy komentarz.

Analiza wybranych ryzyk transakcji nabycia mieszkania w Krakowie dla późniejszego najmu

Ryzyko trudności z wynajmowaniem mieszkania w Krakowie oraz szybkim znalezieniem nowych i wypłacalny lokatorów jest bardzo prawdopodobne.  Niestety, obecnie krakowski rynek nieruchomości mieszkaniowych wydaje się mocno przesycony.  Bardzo duża jest baza ofert mieszkań do wynajęcia. Właścicielami tych mieszkań, są nie tylko ludzie, którzy nabyli tutaj mieszkanie tylko po to by zarabiać na wynajmowaniu, ale również rodowici Krakusi, którzy przenoszą się do strefy podmiejskiej, opuszczają swoje dotychczasowe mieszkania, przeznaczając je do wynajmu.  Z roku na rok do grona mieszkań na wynajem w Krakowie dołącza ponad tysiąc nieruchomości.  Jeśli ta tendencja będzie się utrzymywać nadal, a wiele na to wskazuje, konkurencja wśród właścicieli nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie na najem będzie jeszcze wyższa niż teraz. Wygląda na to, że jest to nieuniknione, i w perspektywie najbliższych pięciu lat właściciele mieszkań będą prawdopodobnie musieli nawet po kilka miesięcy w roku poszukiwać nowych lokatorów na warunkach o jakich myśleli.   

Sporym problemem jest również to, że właściciele mieszkań nie mają tak naprawdę szerszych możliwości sprawdzenia rzeczywistej zdolności i wypłacalności finansowej ludzi, którym powierzają swoje mieszkanie.  Często niestety dzieje się tak, że lokatorzy odmawiają regularnej zapłaty czynszu z mieszkania, dokonują wpłaty czynszu z dużym opóźnieniem, a nawet w pewnym momencie całkowicie zaniechują swojego obowiązku regularnej zapłaty czynszu.  Sytuacje są trudne, gdyż właściciel mieszkania w takiej sytuacji, nie ma na bieżąco należnych mu środków finansowych, a często musi sam je wydawać, aby zaangażować profesjonalnego radcę prawnego i na drodze sądowej dochodzić swoich należności z tytułu czynszu od niewypłacalnego najemcy.

Przy nabywaniu mieszkań w Krakowie, wysokie jest również ryzyko szybkiego odzyskania zainwestowanych na starcie środków finansowych na zakup mieszkania z później otrzymywanego od lokatorów czynszu.  Za zakup mieszkania np. dwupokojowego o pow. ok. 50 m2, trzeba zapłacić w Krakowie od 350 000 do 400 000 zł. Właściciel uzyskuje czynsz miesięczny z jego najmu na poziomie od 1200 do 1500 zł.  Właściciele takich mieszkań średnio dopiero po 25 latach, odzyskując z uzyskiwanego czynszu kwotę, którą na niego wydali. Zatem okres oczekiwania na zwrot z inwestycji jest w Krakowie bardzo długi przy analizowanej postaci inwestycji. Dużo dłuższy niż np. w Katowicach. Tam mieszkanie 2-pokojowe o pow. ok 50 m2 kupuje się od 270 000 zł. do 320 000 zł. a czynsz najmu uzyskuje się z niego na poziomie ok. 1 500 do 2 200 zł.

Na Krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, z uwagi na nadwyżkę podaży mieszkań pod wynajem nad popytem na nie, obserwuje się funkcjonowanie bardzo wymagających lokatorów.   Cały czas identyfikuje się rosnące koszty właścicieli nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych pod najem.  Obecnie wydają oni zdecydowanie więcej niż dawniej na doposażenie mieszkania, odnowienie mieszkania, czy inne wydatki związane z podniesieniem standardu mieszkania.  

Z uwagi na obserwowane tendencje na przesyconym krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, możliwe jest również wystąpienie takich sytuacji, kiedy właściciel mieszkania przeznaczonego wyłącznie do najmu, zamiast na tym zarabiać, będzie na takiej nieruchomości odnotował straty, czy też będzie musiał wykładać własne środki finansowe, a nic w danym miesiącu nie zarobi.  Chodzi tutaj w szczególności o sytuacje tak zwanego przestoju w najmie nieruchomości mieszkaniowej.  Do takich sytuacji dochodzi, gdy jedni lokatorzy wyprowadzają się z mieszkania, a trwa poszukiwanie kolejnych.  Przykładowo, jeśli właściciel mieszkania będzie poszukiwał nowych lokatorów przez trzy miesiące od stycznia do marca danego roku kalendarzowego i zaangażuje do tych działań jeszcze biuro pośrednictwa nieruchomości, może okazać się, że przez takie trzy miesiące właściciel nieruchomości mieszkaniowej nic nie zarobi na  nim.  Przeciwnie będzie musiał z własnych środków finansowych zapłacić czynsz do administracji czy też spółdzielni mieszkaniowej co dla mieszkania o powierzchni około 50 m2 z kosztami ogrzewania, śmieci itp., z czego się nie da zrezygnować może dać kwotę około 500 zł.   Zaangażowanie zewnętrznego biura pośrednictwa nieruchomości do pomocy w wynajęciu mieszkania to kolejny wydatek na poziomie przynajmniej 1000 zł.   Sumując, w analizowanym przypadku w okresie tak zwanego przestoju trzymiesięcznego w wynajmie nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie, może się okazać, że jego właściciel będzie musiał wydać ponad 2500 zł.  

Przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie dla późniejszego najmu, podobnie zresztą jak w innych miastach, pojawia się także ryzyko prawne takiej transakcji. Ryzyko prawne może być związane przede wszystkim z tym, że w perspektywie najbliższych lat zmienią się w polskim państwie przepisy prawa, dotyczące opodatkowania ludzi, którzy uzyskują przychód z wynajmu nieruchomości mieszkaniowych, np. najmu krótkoterminowego. Może także dojść do zmiany prawa, która będzie utrudniała właścicielom nieruchomości przeznaczonych pod najem doprowadzenie do szybkiej eksmisji z takiego mieszkania niewypłacalnego lokatora. Ryzyko wprowadzenia tej postaci zmian w przepisach prawnych, zdecydowanie jeszcze bardziej obnaży atrakcyjność analizowanej transakcji.  Nieuniknione i w ostatnim czasie coraz intensywniej zapowiadane są zmiany w zakresie podniesienia obciążeń fiskalnych na osoby wypracowujące przychód z najmu nieruchomości mieszkaniowych.  Jeżeli tak się stanie, będzie to oznaczało dla właścicieli mieszkań pod najem jeszcze większe wydatki roczne z tytułu posiadania nieruchomości mieszkaniowej.

Finalnie należy stwierdzić, że zakup nieruchomości mieszkaniowej w Krakowie dla późniejszego najmu
z perspektywy obecnej tendencji na tymże rynku nieruchomości, jest inwestycją ryzykowną, biorąc pod uwagę, że mają u nas wzrosnąć stopy procentowe, co przełoży się na większą opłacalność inwestowania w lokaty w bankach. W USA już pół roku temu wzrosły stopy procentowe, co przełożyło się na podniesienie oprocentowania w bankach. I tak przez Internet, nawet my Polacy możemy tam założyć lokatę trzyletnia w dolarach amerykańskich oprocentowaną w wysokości 3,1 % i jest to objęte gwarancją FDIC do kwoty 250 000 USD. W kilku bankach jak założymy tam takie lokaty możemy zainwestować bezpiecznie nawet kilka mln USD.

https://www.banking.barclaysus.com/online-cds.html?refid=BBDGLPSOCSL0113&mkwid=%7Bifsearch:s%7D%7Bifcontent:c%7D3jXFHN8s%7Cd%7Bdevice%7D&pcrid=sitelink&pmt=%7Bmatchtype%7D&pkw=%7Bkeyword%7D&gclid=CLnj0p2Vr98CFVuTxQIdEW4BXw&gclsrc=ds